智能化子系统在楼盘中的应用现状 —住宅楼盘（深圳）智能化应用调查

摘要： 住户认为必要的子系统有11个：室内安防系统、对讲系统、闭路监控系统、自动抄表系统、停车场管理系统、周界防盗系统、巡更系统、门禁一卡通系统、物业管理系统、背景音乐系统和宽带网接入系统 关键词： 智能化子系统 住宅小区 应用现状 1 、认为必要的子系统住户认为必要的子系统有11个：室内安防系统、对讲系统、闭路监控系统、自动抄表系统、停车场管理系统、周界防盗系统、巡更系统、门禁一卡通系统、物业管理系统、背景音乐系统和宽带网接入系统。随着时间的推移，住户越来越认为这些系统是必要的，其中，对讲系统、闭路监控系统和停车场管理系统几乎成为社区建设的必备系统；室内安防系统和自动抄表系统的必要度都超过了75%；周界防盗系统、门禁一卡通系统、物业管理系统和背景音乐系统的必要都超过了50%；巡更系统的必要度都超过了40%；宽带网接入系统的必要度更是高达97%。这些数据基本上反应出了住户的需求，房地产公司在项目投资上，应充分地考虑这一点，不要去追求什么“星级”，而应以住户的需求作为考虑的尺度。如果只想满足住户的基本需求，就只做对讲系统、闭路监控系统和停车场管理系统即可，投资少，但可以满足基本的安防和管理要求；如果再想做“实”一点，就将室内安防和抄表系统加上；还想往前进一步的话，就将其它系统加上。宽带接入系统的建设投资较大，应该因地制宜地考虑。总之，到底上什么系统，应该以住户的实际需求为标准，不要去搞一些形式上的东西。做对讲系统的公司初期获利不少，随着安防系统市场的不断扩大，许多公司将可视对讲系统和安防系统合二为一，但是双没有按照国家的相关要求做，在实际应用中出了不少问题，特别是当用户数多、楼层高、要求联网时，误报、串音、呼不通、交流声大、图像发生畸变等问题严重，使一些公司穷于应付，有的公司因为这些技术问题，业务严重下滑，甚至有倒闭的危险。2000年随着在社区内“免费”建网风的兴起，许多公司开始开发基于网上传输的智能化系统，到了2001年，随着驻地网政策的出台，基于网上传输的智能化系统的销售锐减，它们又开发家庭控制系统，由于市场不是很成熟，企业运营相当困难。目前，中国的智能化社区的建设注重“硬件”，以实用、实惠、价廉为基本原则，随着生活水平的提高，智能化社区的建设将以适用、舒适和新潮为基本原则，除了进一步提升原有的硬件水平外，将会逐步走进灯光控制、家电智能化的建设热潮，最终随着网络硬件、软件和电子商务环境的成熟，用电子商务全面提升社区智能化的硬件水平、管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能社区信息化给人民生活带来的翻天覆地的变化，使居民真正地感受到智能化系统给人们的生活所带来的便利。但是，必须是用市场来指导研发，而不是研制出一个产品后，再来寻找市场。2 、各子系统所占的比例室内安防系统的需求是逐年递增的，这和实际情况是相符的。1997年，深圳市住宅局在全国率先提出脱掉“铁笼子”的口号，并且将梅林一村（7000多户）作为试点，效果不错，室内安防系统发挥了它应有的作用，小偷破门或破窗而入时，触发报警，吓跑了许多小偷，煤气泄漏时，发出报警信号，避免了许多煤气爆炸事件的发生，紧急按钮信号使保安处理了许多突发事件，现在梅林一村的发案率几乎为零。在市住宅局的示范下，深圳大多数地产商所开发的房产都不装防盗网，而安装室内安防系统。随着室内安防系统作用的发生，人们观念的变化，大多数房地产商都接受了这个系统，深圳市政府也因势利导，以梅林一村为样板，正着手对一些老区进行改造，拆除防盗网，安装室内安防系统。一般的房地产商在搞地产建设时，都要上可视/对讲系统，安确实在社区安全上起到了很重要的作用，给居民的生活提供了很多便利，这个系统已经成为社区建设一个不可或缺的系统。但是，这种产品的外观和质量有待于进一步提高。一个社区，室外安防工程的建设甚至比室内安防工程的建设还重要。一个社区要想得到安全保障，一般采取三级防护，第一个就是出入口管理及周界防越报警，第二级是闭路电视监控和巡更管理，第三级是户内安防。户内安防主要是防治小偷破门或破窗而入，室外安防如果搞得好，小偷就很难进入用户的第三级防护了。闭路电视监控在安全防范中尤其重要，一方面它对小偷有一个震慑作用，有此系统，住户也觉得比较安心，另一方面，保安可以通过监控画面，监视社区的安全动向，将一些偷窃和刑事案件消灭在萌芽状态中。闭路监控系统的设备在技术上比较过关，做好以后维护也简单，价格适中，同时，它属于公共安全系统，比较好管理。由于上述诸多因素，闭路监督员控系统为房地产商所接受，变成了智能化社区建设中必须上的一个项目。对周边防盗系统的需求是逐年递增的，今年更是高达68.60%。这个系统的作用就是阻止小偷从围墙（或围栏）外翻入，它在安防中的作用是不能低估的。为什么对它的接受程度没有闭路监控系统高了，原因有以下几方面：1、有的社区上了闭路监督控系统，对周边进行监视，认为没有必要再上周边防盗系统。2、周边防盗系统一般都是采用红外以射探头，当周边有树时，不容易布防，如果有东西阻档（树叶、猫狗越过时等）会产生报警，给管理带来麻烦。到底上不上这个系统，我认为应该从实际出发，不能一概而论。人们对巡更系统的需求也是逐年递增的，对保安的管理实行了量化控制和考核，在安防工程中，应以人防为主，技防为辅。巡更系统恰恰是督促保安加强人防的手段。房地产商对抄表系统的需求是逐年递增的，已经快变成了社区智能化建设中不可缺少的系统。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重自己的隐私权和个人生活空间，不喜欢受陌生人的打扰；同时，有许多小偷和抢劫犯，冒充抄表人员，入室作案。这些因素影响了业主购房的心态，有这个系统，房子比较好卖。建设部出台了一些指导性文件，明文规定21世纪的住宅中应该有自动抄表系统，并且作为是否应用了高科技技术的一个条件之一，在客观上推动了这个行业的发展。抄表系统正在逐步地得到行业的承认。停车场管理系统已经为大多数房地产商所接受，这个系统会产生增值效应，所收的停车费是一笔可观的收入，同时在技术上也趋于成熟，而且是公共系统，维护维修都比较方便。对门禁一卡通系统的需求，每年都是呈递增趋势的，它主要是应用在社区大门和每栋楼的门洞处，对社区的安全有一定的作用，但是对社区的出入会带来一些不便。我认为在高档楼盘，这个系统是有必要的，在中低楼楼盘就要根据实际情况进行考虑。只有需要监控到每一个人时，这个系统才必须上。这个系统如果和小区消费联系起来将会发挥更大的作用。对物业管理系统的需求，随着时间的推移将会越来越强烈，物业管理系统的建设目前也是大多数房地产商所欠缺的，也是智能化系统没有发挥鹿应有的作用的原因之一，必须加大推进力度。背景音乐系统，如果从功能的角度来讲，此系统可有可无，如果从提高社区的氛围来讲，也可以上。此系统较成熟，价格适中。各地的建委出台的一些指导性文件中提到了此系统，对此系统的推广起到了一些推动作用。住户对宽带的需求是很高的，但是宽带网络的建设却不尽人意，宽带网络运营陷入了僵局，要想打破这种局面，宽带网络运营商必须有自己清晰的盈利模式。由于社区网络建设具有地域性，如果是拥有城域网的网络运营公司来建社区宽带网，将会打破这种僵局，因为它有非常清晰的盈利模式。这个网络运营公司最好是集ISP、ICP、ASP、IDC于一身的巨无霸企业。目前电信、联通、移动、网通、吉通、卫通、铁通、广电和中信国安等公司有如此的实力，提供全方位的ASP服务，只有这样，才能占领市场和赢得客户。3 、结束语从总体上看，住户对智能化系统的需求是呈递增趋势的，对各自子系统的需求是有差别的。房地产商和产品制造商都应根据市场的实际需求，来规划、设计和实施自己的智能化方案。